Formalisme renforcé s’agissant des cessions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a modifié les règles applicables aux cessions de parts ou d’actions des personnes morales à prépondérance immobilière. Ainsi, un nouvel article 1865-1 a été intégré au Code civil, exigeant qu'à peine de nullité, la cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens de l'article 726, I, 2° du CGI soit constatée par une catégorie d’acte spécifique.

Validé par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026, le texte a été publié au Journal officiel du 26 juin 2026 et est entré en vigueur le lendemain de sa publication, sans aucune mesure transitoire, de sorte que les opérations en cours au jour de l'entrée en vigueur basculent immédiatement dans le nouveau régime.

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1. Le champ d'application du texte

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A. La notion de personne morale à prépondérance immobilière.

Le texte vise toute « personne morale à prépondérance immobilière ». Bien que le nouvel article 1865-1 soit intégré dans un chapitre du Code civil spécifique aux sociétés civiles, il ne fait pas de doute qu’il soit applicable aux sociétés commerciales à prépondérance immobilière. 

Les sociétés cotées, ainsi que les organismes de placement collectif visés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI, FCPI, FCPR et assimilés) sont exclus du dispositif.

S’agissant de la qualification de « prépondérance immobilière », il est renvoyé à l'article 726, I, 2° du CGI qui définit une société à prépondérance immobilière comme celle dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. 

Le BOFIP précise à ce sujet que : 

• Pour être qualifiée de société à prépondérance immobilière, l’actif brut total de la société doit être constitué « pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière » et, 
• « les éléments d'actif retenus (…) doivent être estimés à leur valeur vénale réelle ».‍

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B. La notion de « Cession »

L’article 1865-1 vise toute « cession » de parts sociales ou d’actions. La lettre du texte laisse subsister une incertitude quant à savoir si la notion de « cession » doit être interprétée de manière extensive ou restrictive. Compte tenu des sanctions prévues par le texte, il est recommandé de faire preuve de prudence et d’appliquer le formalisme du nouvel article 1865-1 à l’ensemble des actes entrainant un transfert de propriété de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) à savoir : 

• Contrats de vente de titres de SPI ; 
• Traités d’apport de titres de SPI ;
• Acte constatant la levée de l’option dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse unilatérale d’achat portant sur des titres de SPI ;
• Contrats de vente de titres de SPI sous conditions suspensives et acte réitératif constatant la levée des conditions suspensives liées ;
• Echange de titres de SPI ;
• Rachat par une SPI de ses propres titres ; 
• Procès-verbaux décidant une réduction de capital de la SPI par annulation de ses titres ; 
• Procès-verbaux actant la distribution de dividendes en nature prenant la forme de titres de SPI ; 
• Donations de titres de SPI.

En revanche, la chambre commerciale de la cour de Cassation a jugé que les opérations entrainant une transmission universelle de patrimoine ne peuvent être assimilées à « une cession isolée faite à un tiers » (Cass. Com du 19 avril 1972 – n°69-14-054). Les fusions, scissions, apports partiels d’actifs soumis aux régimes des fusions et dissolution sans liquidation ne seront donc, en principe, pas concernées par le nouveau dispositif de l’article 1865-1 du Code civil.

Il ne fait pas de doute que les transferts de la nue-propriété de titres de SPI sont désormais soumis aux exigences formelles de l'article 1865-1. Les transferts d’usufruits pourraient, en revanche, au regard d’une décision récente (Cass. du 30 novembre 2022 n°20-18-884) ne pas être concernés par le nouveau dispositif. Cela étant, et sous réserve de précisions ultérieures, il demeure recommandé à ce stade de soumettre lesdits transferts d’usufruit au nouveau formalisme imposé par l’article 1865-1.

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2. Le formalisme imposé

L'article 1865-1 du Code civil impose désormais que toute cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par l'une des trois formes suivantes :

• un acte authentique notarié ;
• un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du Code civil ;
• un acte sous signature privée d'expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger, en prolongement direct d'une mission comptable en cours.

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3. Les sanctions

À défaut de revêtir l'une des trois formes prévues par le texte, la cession est frappée de nullité. L’objectif de la loi étant la lutte contre les fraudes sociales et fiscales et donc la sauvegarde de l’intérêt général, la nullité est absolue et peut être invoquée par toute personne justifiant d’un intérêt.

Est également introduit un nouvel article 635-0 A dans le CGI, lequel subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation d'un acte conforme aux exigences légales. À défaut, le service des impôts pourra refuser de procéder à l'enregistrement.

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4. Focus sur l’acte d’avocat

En imposant ce nouveau formalisme pour la validité des cessions de titres des SPI, l’article 1865-1 du Code civil confère une portée pratique nouvelle à l'acte d'avocat.

Rappelons que l’acte d’avocat est régi par l'article 1374 du Code civil, lequel prévoit trois effets attachés au contreseing de l'avocat : 

• l'acte fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause ; 
• il ne peut être remis en cause que par la procédure de faux prévue par le Code de procédure civile ; et
• il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

Concernant le formalisme de l’acte, les pratiques suivantes sont soit obligatoires, soit fortement recommandées : 

• L’acte doit être contresigné par le(s) avocat(s) des parties ;
• Chaque page doit être paraphée par les parties signataires et le(s) avocat(s) qui le contresignent, sauf procédé de reliure inviolable ;
• Tous ajouts, ratures et renvois, doivent être paraphés par les parties ;
• Le sceau « AA » (Acte d’avocat) doit être apposé sur l’acte (Recommandation CNB) ;
• La mention « Acte d'avocat » doit figurer en tête de l’acte et une mention spéciale et explicite, rappelant la forme de l’acte, doit figurer en fin d'acte (recommandation CNB) ;
• Une clause doit préciser dans l’acte les diligences effectuées par l’avocat à l’égard des parties (recommandation CNB) ;

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À noter que l’acte d’avocat peut intervenir de manière électronique, notamment via la plateforme e-Barreau qui agit comme tiers de confiance entre les avocats rédacteur et les contresignataires.

Le concours de l'avocat à la rédaction implique le respect de ses obligations déontologiques de rédacteur d'acte (devoirs de conseil, de prudence, de vigilance), et le nouvel article 1865-1 du Code civil rappelle expressément que les professionnels rédacteurs — avocats compris — demeurent soumis aux obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).